愉景灣洋房實用率103％ 實用面積大過建築99呎 測量界驚訝
【明報專訊】實用面積措施推行已近一個月，不少實用率奇低的單位紛紛「現形」。不過，本報記者發現大嶼山愉景灣一期部分洋房，實用率卻離奇地超過100%，達103%，實用面積比建築面積多出99方呎，隨時等於一個中價新盤的主人套房，令不少測量界人士都表示「驚訝」、「好特殊」，且連發展商都未能解釋當中因由。
上述所涉及的物業為愉景灣一期朝暉徑93至103號單號屋（亦稱13型洋房），共涉6個物業，據代理及發展商香港興業（0480）所提供的資料，該類單位之建築面積為3088方呎。據發展商30年前一手售出的買賣合約上顯示，實用面積3175方呎，實用率為102.8%。
而據差餉物業估價署（下稱差估署）「物業資訊網」所提供的資料，該單位實用面積則為3187方呎，實用率高達103.2%。
官方實用面積 按圖則計算
就上述情况，本報曾向差餉署及發展商了解，前者回應指出，有關物業的實用面積資料，是根據經屋宇署批核的圖則而計算的，但該署並沒有物業的建築面積紀錄；而香港興業則表示，「當日提供給買家的建築面積的確為3088方呎，亦注意到買賣文件上的實用面積為3175方呎，惟30年前的相關檔案資料已無從翻查，無法評論為何有此分別，亦不想胡亂猜測，但最重要的是，香港興業當日沒有『報大數』、誇大物業面積；而另一方面，買家亦買得面積更大的花園屋」。
業界：情况非常罕見
事實上，區內不少代理均知道該6間洋房有上述情况，但都不能作出解釋，而不少測量界人士都對上述情况嘖嘖稱奇。
香港測量師學會建築測量組主席何鉅業得知有該情况都認為相當「驚訝」，並指出有關情况非常罕見，「實用率最多都係100%，超過100真係未聽過」。該學會規劃及發展組主席陳旭明亦指出，有關情况「好特殊」，但不敢估計其原因。
牆身厚薄柱位等 或影響計算
另一個值得留意的是，由發展商當年提供的資料，與差估署所提供的，上述物業的實用面積存有12方呎的差異，即使市場現時以實用面積作為買賣準則，但市場資訊仍未統一。對此，何鉅業表示，不同測量師根據圖則所計算得來的面積，不時都會出現些微誤差，約在3%以內，而陳旭明則表示，情况可能出現於雙方在計算時，在某些因素上有輕微差別，如牆身厚度、柱位、公用地方等。
明報記者 林尚民
代理指出，愉景灣1期不少洋房都設有特大露台，但由於發展商當年售樓並不會把平台、露台計算在建築面積內，令其實用率極高。
103％的實用面積，怎麼可能？！
再老實的發展商，起到九成實用已經是好有良心。起103％實用面績？這就不是老實啦，這是戇居！— 它竟然白白的少收最少3％的錢！難怪愉景灣多年來的發展商香港興業 (0480.HK) ，股價這麼長時間比幾隻龍頭地產商落後這麼多！
Plato @ Investment 