海嘯後低價批出 利潤估達6成

荃灣環宇海灣於08年爆發金融海嘯後批出，每平方呎發展成本僅4,740元，以首張價單折實最平呎價7,634元計算，利潤已達60%。

海嘯影響 補價約27億

由長實（00001）投得的荃灣環宇海灣，屬港鐵（00066）荃灣西七區（下稱TW7）項目，是四個荃灣西鐵物業項目之一。項目在07年推出招標時，補地價為35.4億元，每平方呎補地價約2,900元，最終在缺乏承接下流標。

港鐵在08年重推項目招標，但受金融海嘯影響，項目補地價跌至約26.6億元，跌幅近25%，即使連同入場費2.4億元計算，總地價成本約29億元，每平方呎地價成本只有約2,400元。

每呎發展成本約4740

據資料顯示，當時公布的項目投資額約60億元，其中建築及利息成本約31億元，即每平方呎只有約2,550元，比現時動輒4,000元的建築費，低約36%。若果以項目總投資額計算，假設「發水」30%及實用率80%，項目每平方呎發展成本約4,740元。

發展商昨天公布了項目首張價單，首批350伙單位定價介乎535.2萬至1,309.6萬元，呎價則約9,062至14,328元，比每平方呎發展成本4,740元，高出91%至2.02倍。即使在扣除所有折扣後，以最平的單位呎價7,634元計算，仍比每平方呎發展成本高出60%。

撰文:古廣榮

(http://www.hket.com/eti/article/cff681b1-6423-4f4e-9cc5-1a636c0cc71d-999637?section=001)

如果《經濟日報》的估算正確的話，說好的 $4000 建築成本呢？究竟是

1) 地產商們報大數，or
2) 李生 (自己諗是大李生還是小李生) 成本控制得宜，or
3) 李生將貨就價用＄2600 建本應用 $4000 的樓呢？

還有，我最討厭就是這些地產商們成日話：如果售價計落低過成本價，哪會有人起樓？做生意本應是有蝕本的風險！賣樓是實賺的？這就是「掠」慣我們小市民的 mentality！！

地產霸權，這可是名副其實！

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