保利搶貴啟德地兩成
中資再下一城 未來賣樓呎價至少
【本報訊】中資集團銀彈攻港，鯨吞啟德發展區，兩年來五幅啟德地有三幅由中資發展商高價豪奪。新近一幅啟德地被中資發展商保利置業（119）以高價39.23億元投得，平均樓面呎價6,530元，高於市場預期逾一成，亦比去年6月中海外（688）投得首兩幅啟德港人港地貴逾兩成。有測量師估計，日後該項目樓價實用呎價至少要賣1.5萬元，勢將拉高同區樓價，令啟德變豪宅區。
記者：陳家雄 朱連峰
地政總署昨日公佈，位於去年批出的兩幅「港人港地」東鄰的三幅啟德限量住宅用地，以約97.73億元批出，惟三幅地皮不設港人港地條款，改而變成限量地，單位數目下限由805至930個不等，合共最少興建2,590伙。
當中面積最大、屬單邊的啟德1I區3號地皮，由投地初哥保利置業以約39.23億元投得，擊敗11間有份入標的發展商，包括長實（001）、新地（016）、恒地（012）等本港大孖沙，平均樓面呎價高達6,530元，高於市場預期逾14%，亦比去年6月由中國海外投得首兩幅港人港地的平均樓面呎價5,170元，高約26%。
嘉華29億奪另一啟德地
另外兩幅啟德地皮，其中由嘉華國際（173）以29.38億元投得啟德第1I區2號地皮，可建樓面約55萬方呎，提供不少於855伙，平均樓面呎價5,330元，接近市場估值上限。至於面積最細的啟德第1I區1號地皮，盛傳由羅氏地產或有關人士持有的誠穎投資有限公司以接近上限的29.11億元投得，可建樓面約52萬方呎，提供不少805個單位，平均樓面呎價5,600元，僅低於上限4.9%。
高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚表示，今次三幅地皮並未有本港大型發展商投得，反映發展商對後市審慎。對於由中資發展商以高價投得地皮，他不禁驚訝，並指保利置業投得的地皮，以建築費每呎4,000元計，落成後實用面積計至少每呎1.5萬元，勢將拉高同區樓價，啟德發展區將變豪宅區。
內地樓市調控 資金南下
中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑認為，中資來港逆市高價搶地，背後自有其盤算，雖然本港樓市一片愁雲慘霧，業界更紛紛唱淡，政府調控下本地發展商投地也不敢去馬，但具中資背景的財團實力雄厚，加上內地樓市同樣受中央調控，他們可能覺得「香港仲有得博，錢多咪分散投資」。而內地地產商是近10年本地樓市的生力軍，令地價托得住。後市難測，本港樓價開始回落，但陳永傑相信內地地產商的投資「英明」，「摸頂」機會應相對微。
中原地產分行林耀斌表示，啟德地皮被中資搶貴，料對近期疲弱的樓市產生正面作用，尤其區內二手業主議價空間料收窄。區內主要屋苑如新蒲崗譽．港灣，暫未見即時反價。
(http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/first/20140226/18637854)
相對以上頗樂觀的說法，我更 buy 以下從《經濟日報》抽出來的看法。
過江龍 家族企業搶地之謎
啟德3地揭標，其中景觀最佳的臨海地，由內地開發商保利置業（00119）投得，創發展區地價新高，其餘兩幅則由本地中小型發展商奪得，出價較大財團更勇，揭示大發展商對後市有保留。
譽‧港灣呎價1.2萬至1.5萬
正當樓市轉勢、地價回落之際，3幅啟德限量地卻以高價批出，其中最受市場矚目的，為保利置業以39.23億元，擊敗其餘11組財團，勇奪新發展區臨海靚地，按可建樓面面積（未計發水）600,836平方呎計算，折合每平方呎樓面地價6,530元，連同建築費及利息成本每平方呎約4,000元，日後開售實用面積呎價賣1.25萬元（計算10%發水樓面及實用率約8成），才僅平手離場，連同兩成利潤則要賣1.5萬元。
但現在同區譽‧港灣二手實用面積呎價約1.2萬元至1.5萬元，倘若樓價保持平穩，保利置業投得啟德地之利潤只鎖定在兩成以內，一旦樓價回落，保利置業隨時「無肉食」，反映該集團投地出價相當進取。
至於其餘兩幅啟德用地，分別由家族企業的羅氏家族，以及中型發展商嘉華國際（00173）投得，每平方呎樓面地價分別為5,600元及5,330元，與去年中海外（00688）以高達每平方呎約5,428元投得的同區「港人港地」相去不遠，同時亦屬市場估值之內。
然而，值得留意的是，過去市區靚地均由傳統大型發展商包辦的局面被打破，反而由「過江龍」的內房開發商，以及冷門的家族財團投得，正好窺視大發展商對後市有所保留。
大財團不急於高價搶地
是次3地共接獲28份標書，當中不乏大財團出戰，惟最終仍不敵內房、家族，最終落空而回，當中不排除部分僅以「執死雞」價競投。
內房企業欲進駐香港，染指本港房地產業，以及土地儲備不多的家族企業，均願意以一個相對較進取的價格投地；相反，對市場敏感度較高的一眾大財團，手頭上已有一定的土儲，而在政府積極供地下，未來仍有機平價奪地，故亦不心急高價搶地，反而耐心等候投地時機。正如新地聯席主席郭炳江預測：「今年二手樓價將跌10%」。既然預期樓價看跌，自然亦不用急於高價搶地。
撰文:馮玉萍
(http://www.hket.com/eti/article/d6988639-fdf9-4d0a-9f42-06fb47437f88-936514?section=001)
堂堂啟德靚地，不是上次輕鐵天榮站上蓋的「居屋地」，各大發展商當然要入個標支持支持；雖然市區靚地難求，但面對不明朗的樓市前景，這是一塊名正言順的雞肋，食之無味。所以大發展商只是是旦入個標，根本就無諗過買，否則你過去幾年有哪一次見到靚地會由這些小型發展商投得到？！
3間中標的集團，「過江龍」保利擺明唔知價，或者是唔多志在，出錯價買貴了；嘉華從澳門的賭枱上賺了這麼多，每個月 cashflow 強勁，就算買貴了點都有超強持貨能力；K&K… 羅氏家族… 甚麼來的？可以付得起29億買地應該都不是流的，但咁都有得中，是不是大冧市前的 winner’s curse？
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