新世界截擊鷹君 拆君悅上市

估值料達268億 上市安排與朗廷類同

【明報專訊】「拆得快，好世界！」羅嘉瑞旗下鷹君（0041）分拆朗廷酒店投資剛開始路演，鄭家純打骰的新世界發展（0017）昨日就分拆酒店遞交上市申請，擬分拆灣仔君悅酒店、萬麗海景酒店及尖沙嘴凱悅酒店3間香港酒店，數目與朗廷酒店投資相同，但資產明顯更佳。有分析員說，兩間公司上市步伐不同，但新世界此時公布分拆名單，投資者難免會比較。另外，合和（0054）分拆地產項目上市昨亦通過上市聆訊，最快6月初招股。

新世界執行董事兼聯席總經理鄭志剛表示，分拆可即時體現3家酒店的價值。有歐資行分析員說，鷹君分拆朗廷酒店、朗豪酒店及逸東酒店，平均估值約每房1000萬元，新世界酒店投資的估值料會非常進取。然而灣仔君悅等3間酒店的房租，雖然明顯高過朗廷酒店投資的3間酒店，但入住率較低，每間可出租客房平均收益（RevPAR）為1864元，較朗廷酒店投資的1599元僅高出16%。按此計算，新世界酒店投資每房平均估值為1160萬元。

不過分析員補充，估值師可以酒店位置優越、屬超豪級別、餐飲收入高及商務酒店等因素，在此基礎上給予一定溢價，保守估計，新世界酒店每房平均估值隨時可以達到1300萬至1500萬元，相當於整間公司估值最高達268億元。

新世界擬分拆3間5星級酒店共1787間客房，分拆後新公司名為新世界酒店投資，新世界及周大福企業將持有合訂單位不少於50%權益，其中新世界持股不少於35%。

與朗廷酒店投資相同，新世界酒店投資將以股份合訂單位形式在主板上市，新世界股東可優先認購。分派方面，自上市日期至2015年6月30日止財政年度，即兩年度作100%分派收入，其後各財年分派不少於分派收入之90%，安排亦與朗廷酒店投資類同。

朗廷酒店投資本周初剛剛公布分拆資產詳情，管理層日前才啟程路演，預期本月中招股，月底掛牌。有分析員指出，新世界酒店投資上市步伐明顯較慢，但此時公布分拆資產名單，而且質素明顯較朗廷酒店投資高，始終會惹來比較。他表示，現時難以評論兩者孰優孰劣，仍要視乎有關資產最終估值以及股息率等，「酒店靚一點，不一定等於投資者回報高一點。」

新世界酒店投資另一個與朗廷酒店投資雷同的地方，是兩者均有谷高息率的「工程」。新世界表示，君悅酒店最近開始翻新客房及宴會廳，將於2016年內竣工，其間可能影響該酒店財務表現，故新世界及周大福企業將就於明年6月底止財年分派，按比例提供最低擔保，及為2015及2016財年的分派作出若干保證，以抵消上述影響。

明報記者 毛婷婷、陳偉燊

(http://finance.sina.com.hk/news/-40-5827353/1.html)

VS

如果我沒理解錯誤，新世界酒店與朗廷酒店的上市形式應該與 REITS 相近，新世界跟鷹君兩個大股東似乎志在釋放資產價值和套現。根據另一篇新聞所講，估計朗廷酒店的息率大概是3.9厘至5.2厘。

鷹君分拆酒店估值177億 擬5月16日招股

… 招股預覽文件以上市後至今年底酒店入住率約80%預測，可分派金額約2.88億元。若以此及集資額推算，年度回報率約介乎3.9厘至5.2厘。有關酒店去年的平均入住率為89.8%。……

(http://finance.sina.com.hk/news/-3-5822217/1.html)

貨比貨，當然是君悅系酒店高級一點，但正如上面新聞中的分析員所講：「酒店靚一點，不一定等於投資者回報高一點。」我反而覺得朗廷系可能好d。因為它走的是較中價路線，算是大多數來 shopping 的自由行都負擔得起，入住率應該可以持續偏高。君悅系走高級路線，入住的應該較多是高級商務客 (如 ibanker) 或富豪級 (或暴發戶)。現在 ibank 的景況大家有眼見，加上內地如果真的認真 (點) 打貪，這些富豪客可能亦會減少；還有國家領導人次次來香港都住灣仔的 Grand Hyatt，我想那幾天它們的生意都被逼做少d啦！

不過講到尾，兩者主打的都是它的派息，不是它的增長。5厘息，不算低但亦不是特別吸引。要知道酒店業的經營環境與香港甚至環球經濟關係密切，不似領匯 (0823.HK) 或者置富 (0778.HK) 般收租穩定，股東們理應要收多一點股息作保障。領匯現價3厘息，置富現價4厘息，那麼兩隻酒店股招股時是5厘息，試問股價可以升多少？

其次，這兩隻酒店股的生意明顯已經是 cash cow，業務不會再大有增長。那我倒不如進取一點買帝盛酒店 (2266.HK)，人家又有超過5%股息，又正大展拳腳擴展版圖 — 去年11月半年結業績增長4.8倍，全年結業績6月才公報。如果能夠保持勢頭，絕對可以是一隻有「升」有「息」的酒店股，好過新世界、鷹君兩隻啦！

利益申報：一、隻 2266 我是執《經濟日報》曾廣標的口水，不要以為我咁厲害；二、我已揸了成年貨，賺了點錢，所以我是對這隻股票有 bias 的，請自己定奪有無咁筍；三、之前我怕 H7N9 會爆發走了貨，但最近見無事又買番，等它的全年業績，當然還有希望繼續收高息！講完，Amen。