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保利搶貴啟德地兩成
中資再下一城 未來賣樓呎價至少

【本報訊】中資集團銀彈攻港,鯨吞啟德發展區,兩年來五幅啟德地有三幅由中資發展商高價豪奪。新近一幅啟德地被中資發展商保利置業(119)以高價39.23億元投得,平均樓面呎價6,530元,高於市場預期逾一成,亦比去年6月中海外(688)投得首兩幅啟德港人港地貴逾兩成。有測量師估計,日後該項目樓價實用呎價至少要賣1.5萬元,勢將拉高同區樓價,令啟德變豪宅區。
記者:陳家雄 朱連峰

地政總署昨日公佈,位於去年批出的兩幅「港人港地」東鄰的三幅啟德限量住宅用地,以約97.73億元批出,惟三幅地皮不設港人港地條款,改而變成限量地,單位數目下限由805至930個不等,合共最少興建2,590伙。
當中面積最大、屬單邊的啟德1I區3號地皮,由投地初哥保利置業以約39.23億元投得,擊敗11間有份入標的發展商,包括長實(001)、新地(016)、恒地(012)等本港大孖沙,平均樓面呎價高達6,530元,高於市場預期逾14%,亦比去年6月由中國海外投得首兩幅港人港地的平均樓面呎價5,170元,高約26%。

 

嘉華29億奪另一啟德地

另外兩幅啟德地皮,其中由嘉華國際(173)以29.38億元投得啟德第1I區2號地皮,可建樓面約55萬方呎,提供不少於855伙,平均樓面呎價5,330元,接近市場估值上限。至於面積最細的啟德第1I區1號地皮,盛傳由羅氏地產或有關人士持有的誠穎投資有限公司以接近上限的29.11億元投得,可建樓面約52萬方呎,提供不少805個單位,平均樓面呎價5,600元,僅低於上限4.9%。
高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚表示,今次三幅地皮並未有本港大型發展商投得,反映發展商對後市審慎。對於由中資發展商以高價投得地皮,他不禁驚訝,並指保利置業投得的地皮,以建築費每呎4,000元計,落成後實用面積計至少每呎1.5萬元,勢將拉高同區樓價,啟德發展區將變豪宅區。

內地樓市調控 資金南下

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑認為,中資來港逆市高價搶地,背後自有其盤算,雖然本港樓市一片愁雲慘霧,業界更紛紛唱淡,政府調控下本地發展商投地也不敢去馬,但具中資背景的財團實力雄厚,加上內地樓市同樣受中央調控,他們可能覺得「香港仲有得博,錢多咪分散投資」。而內地地產商是近10年本地樓市的生力軍,令地價托得住。後市難測,本港樓價開始回落,但陳永傑相信內地地產商的投資「英明」,「摸頂」機會應相對微。
中原地產分行林耀斌表示,啟德地皮被中資搶貴,料對近期疲弱的樓市產生正面作用,尤其區內二手業主議價空間料收窄。區內主要屋苑如新蒲崗譽.港灣,暫未見即時反價。

(http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/first/20140226/18637854)

相對以上頗樂觀的說法,我更 buy 以下從《經濟日報》抽出來的看法。

過江龍 家族企業搶地之謎

啟德3地揭標,其中景觀最佳的臨海地,由內地開發商保利置業(00119)投得,創發展區地價新高,其餘兩幅則由本地中小型發展商奪得,出價較大財團更勇,揭示大發展商對後市有保留。

譽‧港灣呎價1.2萬至1.5萬

正當樓市轉勢、地價回落之際,3幅啟德限量地卻以高價批出,其中最受市場矚目的,為保利置業以39.23億元,擊敗其餘11組財團,勇奪新發展區臨海靚地,按可建樓面面積(未計發水)600,836平方呎計算,折合每平方呎樓面地價6,530元,連同建築費及利息成本每平方呎約4,000元,日後開售實用面積呎價賣1.25萬元(計算10%發水樓面及實用率約8成),才僅平手離場,連同兩成利潤則要賣1.5萬元。

但現在同區譽‧港灣二手實用面積呎價約1.2萬元至1.5萬元,倘若樓價保持平穩,保利置業投得啟德地之利潤只鎖定在兩成以內,一旦樓價回落,保利置業隨時「無肉食」,反映該集團投地出價相當進取。

至於其餘兩幅啟德用地,分別由家族企業的羅氏家族,以及中型發展商嘉華國際(00173)投得,每平方呎樓面地價分別為5,600元及5,330元,與去年中海外(00688)以高達每平方呎約5,428元投得的同區「港人港地」相去不遠,同時亦屬市場估值之內。

然而,值得留意的是,過去市區靚地均由傳統大型發展商包辦的局面被打破,反而由「過江龍」的內房開發商,以及冷門的家族財團投得,正好窺視大發展商對後市有所保留。

大財團不急於高價搶地

是次3地共接獲28份標書,當中不乏大財團出戰,惟最終仍不敵內房、家族,最終落空而回,當中不排除部分僅以「執死雞」價競投。

內房企業欲進駐香港,染指本港房地產業,以及土地儲備不多的家族企業,均願意以一個相對較進取的價格投地;相反,對市場敏感度較高的一眾大財團,手頭上已有一定的土儲,而在政府積極供地下,未來仍有機平價奪地,故亦不心急高價搶地,反而耐心等候投地時機。正如新地聯席主席郭炳江預測:「今年二手樓價將跌10%」。既然預期樓價看跌,自然亦不用急於高價搶地。

撰文:馮玉萍

(http://www.hket.com/eti/article/d6988639-fdf9-4d0a-9f42-06fb47437f88-936514?section=001)

啟德發展區

堂堂啟德靚地,不是上次輕鐵天榮站上蓋的「居屋地」,各大發展商當然要入個標支持支持;雖然市區靚地難求,但面對不明朗的樓市前景,這是一塊名正言順的雞肋,食之無味。所以大發展商只是是旦入個標,根本就無諗過買,否則你過去幾年有哪一次見到靚地會由這些小型發展商投得到?!

3間中標的集團,「過江龍」保利擺明唔知價,或者是唔多志在,出錯價買貴了;嘉華從澳門的賭枱上賺了這麼多,每個月 cashflow 強勁,就算買貴了點都有超強持貨能力;K&K… 羅氏家族… 甚麼來的?可以付得起29億買地應該都不是流的,但咁都有得中,是不是大冧市前的 winner’s curse?

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