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新世界截擊鷹君 拆君悅上市

估值料達268億 上市安排與朗廷類同

【明報專訊】「拆得快,好世界!」羅嘉瑞旗下鷹君(0041)分拆朗廷酒店投資剛開始路演,鄭家純打骰的新世界發展(0017)昨日就分拆酒店遞交上市申請,擬分拆灣仔君悅酒店、萬麗海景酒店及尖沙嘴凱悅酒店3間香港酒店,數目與朗廷酒店投資相同,但資產明顯更佳。有分析員說,兩間公司上市步伐不同,但新世界此時公布分拆名單,投資者難免會比較。另外,合和(0054)分拆地產項目上市昨亦通過上市聆訊,最快6月初招股。

新世界執行董事兼聯席總經理鄭志剛表示,分拆可即時體現3家酒店的價值。有歐資行分析員說,鷹君分拆朗廷酒店、朗豪酒店及逸東酒店,平均估值約每房1000萬元,新世界酒店投資的估值料會非常進取。然而灣仔君悅等3間酒店的房租,雖然明顯高過朗廷酒店投資的3間酒店,但入住率較低,每間可出租客房平均收益(RevPAR)為1864元,較朗廷酒店投資的1599元僅高出16%。按此計算,新世界酒店投資每房平均估值為1160萬元。

鄭志剛:即時體現3酒店價值

不過分析員補充,估值師可以酒店位置優越、屬超豪級別、餐飲收入高及商務酒店等因素,在此基礎上給予一定溢價,保守估計,新世界酒店每房平均估值隨時可以達到1300萬至1500萬元,相當於整間公司估值最高達268億元。

每房平均估值或達1500萬 超朗廷

新世界擬分拆3間5星級酒店共1787間客房,分拆後新公司名為新世界酒店投資,新世界及周大福企業將持有合訂單位不少於50%權益,其中新世界持股不少於35%。

與朗廷酒店投資相同,新世界酒店投資將以股份合訂單位形式在主板上市,新世界股東可優先認購。分派方面,自上市日期至2015年6月30日止財政年度,即兩年度作100%分派收入,其後各財年分派不少於分派收入之90%,安排亦與朗廷酒店投資類同。

君悅翻新 新世界擔保股息分派

朗廷酒店投資本周初剛剛公布分拆資產詳情,管理層日前才啟程路演,預期本月中招股,月底掛牌。有分析員指出,新世界酒店投資上市步伐明顯較慢,但此時公布分拆資產名單,而且質素明顯較朗廷酒店投資高,始終會惹來比較。他表示,現時難以評論兩者孰優孰劣,仍要視乎有關資產最終估值以及股息率等,「酒店靚一點,不一定等於投資者回報高一點。」

朗廷預計月中招股

新世界酒店投資另一個與朗廷酒店投資雷同的地方,是兩者均有谷高息率的「工程」。新世界表示,君悅酒店最近開始翻新客房及宴會廳,將於2016年內竣工,其間可能影響該酒店財務表現,故新世界及周大福企業將就於明年6月底止財年分派,按比例提供最低擔保,及為2015及2016財年的分派作出若干保證,以抵消上述影響。

明報記者 毛婷婷、陳偉燊

(http://finance.sina.com.hk/news/-40-5827353/1.html)

朗廷酒店 VS 君悅酒店

如果我沒理解錯誤,新世界酒店與朗廷酒店的上市形式應該與 REITS 相近,新世界跟鷹君兩個大股東似乎志在釋放資產價值和套現。根據另一篇新聞所講,估計朗廷酒店的息率大概是3.9厘至5.2厘。

鷹君分拆酒店估值177億 擬5月16日招股

… 招股預覽文件以上市後至今年底酒店入住率約80%預測,可分派金額約2.88億元。若以此及集資額推算,年度回報率約介乎3.9厘至5.2厘。有關酒店去年的平均入住率為89.8%。……

(http://finance.sina.com.hk/news/-3-5822217/1.html)

貨比貨,當然是君悅系酒店高級一點,但正如上面新聞中的分析員所講:「酒店靚一點,不一定等於投資者回報高一點。」我反而覺得朗廷系可能好d。因為它走的是較中價路線,算是大多數來 shopping 的自由行都負擔得起,入住率應該可以持續偏高。君悅系走高級路線,入住的應該較多是高級商務客 (如 ibanker) 或富豪級 (或暴發戶)。現在 ibank 的景況大家有眼見,加上內地如果真的認真 (點) 打貪,這些富豪客可能亦會減少;還有國家領導人次次來香港都住灣仔的 Grand Hyatt,我想那幾天它們的生意都被逼做少d啦!

不過講到尾,兩者主打的都是它的派息,不是它的增長。5厘息,不算低但亦不是特別吸引。要知道酒店業的經營環境與香港甚至環球經濟關係密切,不似領匯 (0823.HK) 或者置富 (0778.HK) 般收租穩定,股東們理應要收多一點股息作保障。領匯現價3厘息,置富現價4厘息,那麼兩隻酒店股招股時是5厘息,試問股價可以升多少?

其次,這兩隻酒店股的生意明顯已經是 cash cow,業務不會再大有增長。那我倒不如進取一點買帝盛酒店 (2266.HK),人家又有超過5%股息,又正大展拳腳擴展版圖 — 去年11月半年結業績增長4.8倍,全年結業績6月才公報。如果能夠保持勢頭,絕對可以是一隻有「升」有「息」的酒店股,好過新世界、鷹君兩隻啦!

帝盛酒店 (2266.HK) 2011年上市以來表現

利益申報:一、隻 2266 我是執《經濟日報》曾廣標的口水,不要以為我咁厲害;二、我已揸了成年貨,賺了點錢,所以我是對這隻股票有 bias 的,請自己定奪有無咁筍;三、之前我怕 H7N9 會爆發走了貨,但最近見無事又買番,等它的全年業績,當然還有希望繼續收高息!講完,Amen。

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