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愉景灣洋房實用率103% 實用面積大過建築99呎 測量界驚訝

【明報專訊】實用面積措施推行已近一個月,不少實用率奇低的單位紛紛「現形」。不過,本報記者發現大嶼山愉景灣一期部分洋房,實用率卻離奇地超過100%,達103%,實用面積比建築面積多出99方呎,隨時等於一個中價新盤的主人套房,令不少測量界人士都表示「驚訝」、「好特殊」,且連發展商都未能解釋當中因由。

上述所涉及的物業為愉景灣一期朝暉徑93至103號單號屋(亦稱13型洋房),共涉6個物業,據代理及發展商香港興業(0480)所提供的資料,該類單位之建築面積為3088方呎。據發展商30年前一手售出的買賣合約上顯示,實用面積3175方呎,實用率為102.8%。

而據差餉物業估價署(下稱差估署)「物業資訊網」所提供的資料,該單位實用面積則為3187方呎,實用率高達103.2%。

官方實用面積 按圖則計算

就上述情况,本報曾向差餉署及發展商了解,前者回應指出,有關物業的實用面積資料,是根據經屋宇署批核的圖則而計算的,但該署並沒有物業的建築面積紀錄;而香港興業則表示,「當日提供給買家的建築面積的確為3088方呎,亦注意到買賣文件上的實用面積為3175方呎,惟30年前的相關檔案資料已無從翻查,無法評論為何有此分別,亦不想胡亂猜測,但最重要的是,香港興業當日沒有『報大數』、誇大物業面積;而另一方面,買家亦買得面積更大的花園屋」。

業界:情况非常罕見

事實上,區內不少代理均知道該6間洋房有上述情况,但都不能作出解釋,而不少測量界人士都對上述情况嘖嘖稱奇。

香港測量師學會建築測量組主席何鉅業得知有該情况都認為相當「驚訝」,並指出有關情况非常罕見,「實用率最多都係100%,超過100真係未聽過」。該學會規劃及發展組主席陳旭明亦指出,有關情况「好特殊」,但不敢估計其原因。

牆身厚薄柱位等 或影響計算

另一個值得留意的是,由發展商當年提供的資料,與差估署所提供的,上述物業的實用面積存有12方呎的差異,即使市場現時以實用面積作為買賣準則,但市場資訊仍未統一。對此,何鉅業表示,不同測量師根據圖則所計算得來的面積,不時都會出現些微誤差,約在3%以內,而陳旭明則表示,情况可能出現於雙方在計算時,在某些因素上有輕微差別,如牆身厚度、柱位、公用地方等。

明報記者 林尚民

(http://hk.news.yahoo.com/%E6%84%89%E6%99%AF%E7%81%A3%E6%B4%8B%E6%88%BF%E5%AF%A6%E7%94%A8%E7%8E%87103-%E5%AF%A6%E7%94%A8%E9%9D%A2%E7%A9%8D%E5%A4%A7%E9%81%8E%E5%BB%BA%E7%AF%8999%E5%91%8E-%E6%B8%AC%E9%87%8F%E7%95%8C%E9%A9%9A%E8%A8%9D-213738695–finance.html)

代理指出,愉景灣1期不少洋房都設有特大露台,但由於發展商當年售樓並不會把平台、露台計算在建築面積內,令其實用率極高。

103%的實用面積,怎麼可能?!

再老實的發展商,起到九成實用已經是好有良心。起103%實用面績?這就不是老實啦,這是戇居!— 它竟然白白的少收最少3%的錢!難怪愉景灣多年來的發展商香港興業 (0480.HK) ,股價這麼長時間比幾隻龍頭地產商落後這麼多!

香港興業 (0480.HK) 多年來股價都大大跑輸香港的幾隻龍頭地產股

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