當日講座當中有觀眾問:香港樓市點睇?

石Sir話,睇跌50%!(嘩!!!)

50%的預測似乎有d誇張,但他說其實現在樓市已經下調了20%卻不無道理。且看以下新聞:

長實﹕明年推盤貼市價 頭炮荃灣西站七區1720伙

【明報專訊】今年新盤賣得火熱,龍頭發展商長實(0001)今年至今已售出約4000伙,銷售額已達330億元,打破去年創下的320億元的銷售紀錄,同時創出集團銷售額歷史新高。明年計劃推出約4000個單位的長實,面對明年經濟不明朗,該集團已率先表示,明年旗下頭炮大盤,是位於荃灣西站七區項目,將以更貼近市價開售,似乎已暗示明年新盤開價將轉趨保守。

(http://hk.news.yahoo.com/%E9%95%B7%E5%AF%A6-%E6%98%8E%E5%B9%B4%E6%8E%A8%E7%9B%A4%E8%B2%BC%E5%B8%82%E5%83%B9-%E9%A0%AD%E7%82%AE%E8%8D%83%E7%81%A3%E8%A5%BF%E7%AB%99%E4%B8%83%E5%8D%801720%E4%BC%99-212404637.html)

雖然中原城市指數由高位只跌了大概4%,但現在的情況是交投銳減,就好似一隻買賣兩閒的股票一樣,如果有什麼消息,股(樓)價一郁,可以是幾個%、幾個%跌下去,所以樓市只跌了4%這個數字的可信性有懷疑。石Sir提出的衡量方法是睇新樓售價。傳統上新樓比同區二手有大概20%的溢價,上年好景時,一個二手賣$5000一呎的地區,新樓只要裝豪d,要賣$7000-$8000真的不難。但最近像名城、天晉等大型屋苑都嗌高開低,售價貼近二手價,名城三期仲竟然夠膽死賣得平過一期 (你真係仲夠膽買長實樓?!)

中原城市指數

換個角度講,一手樓已經跌價20%,當二手樓被一手樓追擊時,好自然就會被壓價,直至兩者之間返回20%差價水平。現在樓市看不到這情況只是因為無成交,一旦開始有價有市時就很可能「樓踩樓」將價錢壓下去。

當一二手樓都跌了20%後,如果市況,或經濟情況無好轉,發展商可能又再將一手價壓到二手價水平出貨,那麼這個循環又再出現…… 聽落很有道理,我都開始有朋友講:「而家新樓同二手樓差唔多價,我不如買新樓啦!裝修都平d啦!」

樓市的循環走得長又慢,轉勢不易,但一旦轉了身就不會這麼容易將個 trend 反過來。對於我這些無殼蝸牛來說,只能跟石Sir講句:「承你貴言!」

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