當日講座當中有觀眾問：香港樓市點睇？

石Sir話，睇跌50%！(嘩！！！)

50%的預測似乎有d誇張，但他說其實現在樓市已經下調了20%卻不無道理。且看以下新聞：

長實﹕明年推盤貼市價 頭炮荃灣西站七區1720伙

【明報專訊】今年新盤賣得火熱，龍頭發展商長實（0001）今年至今已售出約4000伙，銷售額已達330億元，打破去年創下的320億元的銷售紀錄，同時創出集團銷售額歷史新高。明年計劃推出約4000個單位的長實，面對明年經濟不明朗，該集團已率先表示，明年旗下頭炮大盤，是位於荃灣西站七區項目，將以更貼近市價開售，似乎已暗示明年新盤開價將轉趨保守。

(http://hk.news.yahoo.com/%E9%95%B7%E5%AF%A6-%E6%98%8E%E5%B9%B4%E6%8E%A8%E7%9B%A4%E8%B2%BC%E5%B8%82%E5%83%B9-%E9%A0%AD%E7%82%AE%E8%8D%83%E7%81%A3%E8%A5%BF%E7%AB%99%E4%B8%83%E5%8D%801720%E4%BC%99-212404637.html)

雖然中原城市指數由高位只跌了大概4%，但現在的情況是交投銳減，就好似一隻買賣兩閒的股票一樣，如果有什麼消息，股(樓)價一郁，可以是幾個%、幾個%跌下去，所以樓市只跌了4%這個數字的可信性有懷疑。石Sir提出的衡量方法是睇新樓售價。傳統上新樓比同區二手有大概20%的溢價，上年好景時，一個二手賣$5000一呎的地區，新樓只要裝豪d，要賣$7000-$8000真的不難。但最近像名城、天晉等大型屋苑都嗌高開低，售價貼近二手價，名城三期仲竟然夠膽死賣得平過一期 (你真係仲夠膽買長實樓？！)

換個角度講，一手樓已經跌價20%，當二手樓被一手樓追擊時，好自然就會被壓價，直至兩者之間返回20%差價水平。現在樓市看不到這情況只是因為無成交，一旦開始有價有市時就很可能「樓踩樓」將價錢壓下去。

當一二手樓都跌了20%後，如果市況，或經濟情況無好轉，發展商可能又再將一手價壓到二手價水平出貨，那麼這個循環又再出現…… 聽落很有道理，我都開始有朋友講：「而家新樓同二手樓差唔多價，我不如買新樓啦！裝修都平d啦！」

樓市的循環走得長又慢，轉勢不易，但一旦轉了身就不會這麼容易將個 trend 反過來。對於我這些無殼蝸牛來說，只能跟石Sir講句：「承你貴言！」